不動産投資における利回り

利回りとは、投資額に対して見込まれる収益の比率を表した指標をいいます。不動産投資における利回りにはいくつかの種類があります。
「表面利回り」は現在の年間家賃収入を購入費用で割った数値です。
「実質利回り」は現在の年間家賃収入から管理費・固定資産税・火災保険・修繕費などの諸経費を差し引いた金額を、購入費用で割った数値です。
「想定利回り」想定される年間の家賃収入を物件購入費用で割った数値です。
不動産投資を検討するときには、これらの利回りの種類の違いを理解して投資をするかどうか決定する必要があります。

表面利回りは簡単に計算できるため、購入時点における物件ごとの収益力の違いを大きくとらえる場合には便利な指標ですが、経費の支払が考慮されておらず、また将来予測も加味されていないため、この数値がそのまま将来も続くと考えるべきではありません。
実質利回りは諸経費も引いて計算するので表面利回りよりも現実に近い数値であるといえますが、将来予測が加味されていないため収益の予測計算に使うべきではありません。
想定利回りは、新築物件など未入居状態のものまたは現在空室となっている物件について、もし入居があればこのくらいの収益が得られるという想定のもとに計算した利回りであり、将来予測も加味された指標ですが、想定の根拠となった前提を慎重に検討する必要があります。

不動産会社から呈示された利回りを検討するうえで注意すべき点としては次のものがあげられます。
まず新規物件や空室物件など入居者がいない投資物件については、利回り計算の基準となる年間家賃はあくまでも想定家賃であるため、場合によっては利回りをよく見せるために周辺相場より高く設定することがあります。計算根拠となった家賃が周辺相場と比較して妥当なものかを十分に検討する必要があります。
また不動産投資の利回りは購入当初が一番高く、築年数の経過によって修繕費用がかさむことにより徐々に下落していきます。このため購入当初に呈示された高い利回りが将来もずっと続くという前提に立つのではなく、徐々に下落していくものとしたうえで収益計画を立てる必要があります。

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